Aprobación del informe final de las obras de mantenimiento

Aprobación del informe de obras en condominio


El tema deaprobación de las obras a menudo es motivo de confusión e discusión en el área del condominio.

Esto se debe a que no siempre es fácil entender qué intervenciones deben ser aprobadas por la asamblea (y con qué mayorías) y cuáles por el administrador del condominio sin la autorización previa del conjunto de condominios.


Intentemos hacer un balance de la situación, analizando por áreas macro, cuáles son los poderes deasamblea de condominio, Cuales quórum y cuáles son, en cambio, los límites de la autonomía de decisión deadministrador del edificio.

Trabajos de mantenimiento ordinario en condominio


Las intervenciones de mantenimiento ordinarias son modestas pero necesarias, generalmente programables y generalmente desprovistas de urgencia.

Estos trabajos de mantenimiento ordinario no alteran las partes comunes e incluyen todos reparaciones menores necesarias para mantener el edificio y sus sistemas eficientes.

Mantenimiento ordinario de condominios
A modo de ejemplo no exhaustivo, los costes incurridos por las obras de:

  • mantenimiento, limpieza e iluminación de las áreas comunes (escaleras, jardín, recibidor) y de la caldera del condominio;
  • reparaciones generales (pequeñas obras de construcción, sustitución de bombillas, cerraduras de puertas, mantenimiento del sistema de videoportero);
  • seguro de construcción;
  • compensación del administrador del condominio;
  • gastos de gestión.


En el condominio de edificios, la provisión de los costos de mantenimiento ordinario y los relacionados con los servicios comunes esenciales no requiere aprobación previa por parte de la asamblea.

Esto significa que el administrador puede decidir realizar estas obras y proceder a incurrir en costos por intervenciones o servicios caracterizados por la exigencia de lo ordinario.

Esta facultad se atribuye al administrador del condominio por el art. 1130, primer párrafo, n. 3 del Código Civil italiano, según el cual este último puede pagar los gastos necesarios para el mantenimiento ordinario de las partes comunes.

¿Qué mayorías por los costos ordinarios de mantenimiento en el condominio?


Para estos gastos ordinarios, si bien no existe autorización previa de los condominios, se control ex post por elasamblea de condominio, la cual, en la oficina consultiva, deberá aprobar los costos aprobados e incurridos de manera independiente por el administrador del condominio.

La aprobación posterior por parte de la asamblea es necesario por dos razones:

  • porque permite compartir gastos;
  • legitimar al administrador del condominio para tomar acción contra los condominios en mora para la recuperación de los montos calculados en su contra.

Para este tipo de intervenciones, el art. 14, La Ley del condominio ha reescrito por completo los quórumes para la aprobación de estas obras por parte de la asamblea:

  • en primera convocatoria, se requiere una mayoría de los presentes con un número de votos que represente al menos un tercio del valor del edificio (Artículo 1136, segundo párrafo, del Código Civil italiano);
  • en segunda convocatoria, se requiere un número de votos que represente la mayoria de los que asistieron a la reunión y al menos un tercio del valor del edificio en condominio (artículo 1136, tercer párrafo, del Código Civil italiano).

Trabajo administrativo extraordinario en un condominio


Las intervenciones de administración extraordinaria se caracterizan por ser impredecibles e infrecuentes y suelen afectar a los sistemas del edificio de condominios.

En esta categoría también se incluyen obras de extraordinaria magnitud, es decir, obras que suponen un desembolso de gastos aún mayor.

Obras extraordinarias y administración de condominios
No es posible definir un ejemplo práctico de los gastos de entidad considerable, porque, como aclara la jurisprudencia, es necesario evaluar caso por caso el monto del gasto y relacionarlo con la situación y el contexto específico del condominio.

En general, es posible calificar un trabajo de administración extraordinaria de entidad considerable, por ejemplo el pintar fachadas y escaleras, sustitución de calderas y sistemas de calefacción, instalación de ascensor, por lo tanto, obras estructurales del edificio en condominio.

Decidir sobre estas intervenciones es, de conformidad con el art. 1135 cc, el conjunto del condominio.

Gastos urgentes en un condominio, ¿puede decidir el administrador sin convocar a asamblea?


Esta pregunta debe responderse afirmativamente con la debida cautela que veremos a continuación.

Piense, por ejemplo, en un placa frontal o al parapeto de un balcón que están dañados y que pueden otoño en terrenos públicos, dañando un coche aparcado o, peor aún, atropellando a un transeúnte.

Es evidente que, en tales casos, no es posible esperar a la convocatoria de una reunión para aprobar laintervención urgente.

En este caso, es posible que el administrador del condominio autorice la intervención, sin la autorización previa de los condominios.

Reconocer esta facultad al administrador del condominio es el art. 1135 cc según el cual el administrador no puede ordenar trabajos extraordinarios de mantenimiento, salvo que sean de carácter urgente, pero, en este caso, deberá informar en la primera reunión, la cual deberá validar su trabajo.

Pero, ¿y si la asamblea no considera urgentes los gastos autorizados por el administrador del condominio?

En tal caso, puede emprender acciones legales contra el administrador del condominio, para que un juez determine si este gasto fue realmente urgente.
En el caso de un resultado negativo de la sentencia, el administrador correrá personalmente con el costo.

Quórum para trabajos extraordinarios de administración en un condominio


Habiendo aclarado que para trabajos extraordinarios es necesario obtener la aprobación de la asamblea, veamos cuáles son las mayorías para resoluciones.

Para ello es necesario operar un distinguir entre intervenciones de particular envergadura y aquellas que, aunque extraordinarias, implican un menor desembolso económico.

Mayoría delibera obras administrativas extraordinarias
Por el extraordinario trabajo de entidad normal económico, la decisión en la reunión debe tomarse, en primera llamada, por la mayoría de los asistentes a la reunión en representación de al menos la mitad de las milésimas.

En segunda llamada, por otro lado, debe considerarse válidamente aprobado en el caso de que un voto favorable de al menos un tercio de condominios que representen al menos un tercio del valor milésimo del edificio en condominio.

Por el extraordinario trabajo de entidad considerable, se requiere la aprobación, tanto en primera como en segunda convocatoria, del mayoria de los asistentes a la reunión y al menos la mitad de las milésimas (artículo 1136, párrafos segundo y cuarto, del Código Civil italiano).

Aprobación de informe en condominio


Las mayorías descritas anteriormente se refieren a la aprobación de las obras, en la junta de accionistas. En cambio, en lo que respecta a la aprobación final de las obras y las partidas de coste relacionadas que se muestran en el reporte final?

En general, al final del año el administrador del condominio prepara un informe único, que muestra la gestión del condominio en su conjunto.

Sin embargo, es posible reportar un solo gasto correspondiente a una sola intervención.

En este caso, el administrador debe convocar una reunión específicamente dedicada a la aprobación de la contabilidad final de la intervención única.

¿Habiendo aclarado cuáles son las mayorías para la aprobación del informe final?

Al respecto, cabe señalar que no existe ninguna disposición a esto En cuanto a la aprobación de los gastos (ordinarios y / o extraordinarios) en el informe final, ergo, debe considerarse aplicable la regla general, y en particular:

  • en primera llamada, se requiere una mayoría de los presentes (también por poder) en la asamblea, que represente al menos la mitad del valor del edificio (art. 1136, segundo párrafo, del Código Civil italiano);
  • en segunda llamadapor otro lado, la mayoría de los presentes son suficientes (también en este caso son válidos los poderes) que representen al menos un tercio del valor del inmueble (art. 1136, tercer párrafo, del código civil).

Source: LAVORINCASA.it by www.lavorincasa.it.

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