¿Está aquí la próxima bomba de tiempo en el sistema bancario estadounidense?

Disminución de la demanda en el mercado inmobiliario

En las últimas décadas, el mercado inmobiliario se ha considerado una oportunidad de inversión excepcionalmente buena en Estados Unidos y también en otras áreas: se podrían lograr rendimientos extremadamente altos con un riesgo relativamente bajo. No es de extrañar que los inversores invirtieran grandes sumas de dinero en el mercado inmobiliario durante décadas, creando una gran demanda para el sector, que naturalmente estuvo acompañada de un aumento significativo en la oferta. Sin embargo, debido a las tendencias recientes, tanto quienes invierten en el mercado como quienes prestan dinero al mercado están en riesgo.

La situación actual del mercado inmobiliario comercial en Estados Unidos no se desarrolló de la noche a la mañana. Por un lado, ha contribuido el teletrabajo, cada vez más popular debido a la epidemia, por lo que ha disminuido la demanda de espacio de oficinas, y con el auge del home office, la subutilización del local aumentó aún más. Sin embargo, la oferta del mercado inmobiliario solo puede reaccionar con retraso a la disminución de la demanda, ya que la implementación de inversiones individuales puede demorar varios años en el mejor de los casos, por lo que una vez que se completan las construcciones, los empresarios generalmente pueden encontrarse con un exceso de oferta.

Desde el punto de vista de los préstamos el rendimiento esperado plantea un problema mucho mayor pregunta. Como consecuencia de las subidas de los tipos de interés, los ingresos que los inversores esperan de una inversión en el mercado inmobiliario se han incrementado significativamente, ya que el aumento de los costes de endeudamiento aumenta mucho los gastos de toda la inversión, lo que provoca un aumento de los precios.

Los altos costos crediticios reducen aún más la demanda, por lo que es aún menos probable que la inversión valga la pena, lo que crea un círculo vicioso.

Aquellos propietarios cuyos préstamos vencen este año pueden estar en mayor riesgo representa el 10% del préstamo total relacionado con bienes raíces comerciales, una cartera de préstamos de alrededor de 270 mil millones de dólares. Las altas tasas de interés aumentan significativamente el riesgo de que los préstamos tomados para inversiones en el mercado de bienes raíces comerciales los empresarios no podrán refinanciar, y las estructuras se pierden así.

Los bancos tampoco son seguros

Sin embargo, existe otro factor relacionado con la disminución de la demanda, esta es la fuerte caída de los precios inmobiliarios. Esto es principalmente un problema desde el punto de vista de los bancos, ya que los inversionistas suelen financiar la construcción de inmuebles comerciales con préstamos, pero debido a la depreciación, puede suceder que se sacaron más préstamos para la inversión que el valor actual de la propiedad. bienes raíces. Debido a la disminución en el rendimiento varios propietarios ya no podrán pagar el préstamo, por lo tanto, puede declararse en quiebra, por lo que la propiedad se transfiere al banco, con un valor mucho menor que el monto del préstamo.

En el caso de un préstamo moroso, el banco solo puede hacerse cargo de la propiedad y luego venderla. Si, por el contrario, el valor de la propiedad es muy inferior al monto del préstamo tomado por el inversionista,

el banco se ve obligado a cancelar la pérdida primero de su beneficio y luego de su capital, y el pánico puede prevalecer rápidamente debido a la disminución.

Por definición, esto afecta menos a los bancos más grandes que a los más pequeños, ya que los primeros tienen un capital mucho mayor, por lo que pueden soportar la pérdida con mayor facilidad. Esto puede causar problemas a los bancos regionales más pequeños con activos totales por debajo de $250 mil millones., ya que tienen que dar cuenta de costes mucho más elevados en proporción al capital. Por supuesto, en teoría, las regulaciones podrían evitar que las instituciones financieras individuales se extiendan demasiado, pero en realidad lo que sucedió fue que Debido a las deficiencias regulatorias, fueron precisamente estos bancos los que entraron con fuerza en los préstamos del mercado inmobiliario comercial.

Desde 2018, no se aplicaron los requisitos de capital y liquidez que habrían impedido a los bancos con un balance total de menos de USD 250 mil millones, lo que les habría impedido colocar significativamente más préstamos en el mercado inmobiliario en proporción a las instituciones individuales. . Así sucedió que en proporción al capital en los bancos menores menos controlados la cartera total de préstamos era casi tres veces mayor que la de las instituciones financieras más grandes. Según el analista de KBW, alrededor del 20% de la cartera de préstamos total es problemática y el 3,5% no se paga, préstamos inmobiliarios comerciales con vencimiento en 2023 y 2024. la mitad de sus casi 1.000 billones de dólares en tenencia compuesto por préstamos proporcionados por los bancos. En un informe publicado por JPMorgan en marzo, se puede leer que

El 21% de los préstamos inmobiliarios comerciales incumplirán este año y las instituciones financieras podrían perder un promedio del 41% de su capital en bienes raíces.

Según los expertos, este es el total pérdida de 38 mil millones de dólares (que representa casi el 15% del beneficio neto de todo el sector bancario estadounidense el año pasado), y puede provocar una amortización del 8,6%.

Los bancos pequeños y medianos tienen una preponderancia importante en el mercado de créditos inmobiliarios por $5.766 millones, en el mercado de créditos inmobiliarios no habitacionales Su participación es del 80%. Según KBW, en diciembre pasado había 17 bancos en los que el 10% o más de la cartera crediticia total consistía en préstamos inmobiliarios comerciales. También hay un banco que este tipo de préstamos representaron el 22% del total de la cartera de préstamos – escribe un Reloj de mercado. Entre otras cosas, esto puede haber contribuido al hecho de que este año los precios de las acciones de varios bancos regionales estadounidenses cayeron alrededor de un 40-50%.

Bancos regionales de EE. UU. con más del 10 % de exposición al mercado inmobiliario comercial
Banco	Activos totales al 31 de marzo ($ millones)	Relación de préstamos inmobiliarios comerciales a la cartera de préstamos total	La cartera de préstamos inmobiliarios comerciales en proporción al capital social	Rentabilidad de acciones de este año hasta el 9 de mayo
Corporación Financiera Comunitaria.	$2,429	21%	219%	-34,5%
Banco de Marín Bancorp	$4,135	22%	135%	-49,4%
Banco OZK	$28,971	12%	134%	-11,0%
Banco Comunitario del Valle Central	$2,464	13%	131%	-31,9%
Bankwell Financial Group Inc.	$3,252	11%	130%	-17,1%
grupo bancario independiente inc.	$18,798	12%	128%	-43,2%
estados del sur bancshares inc.	$2,134	11%	108%	-28,9%
orrstown servicios financieros inc.	$3,012	10%	106%	-26,0%
Heritage Financial Corp.	$7,237	14%	106%	-47,4%
Corporación Financiera CVB.	$16,274	13%	101%	-54,4%
sistema bancario columbia inc.	$53,994	11%	95%	-30,0%
American National Bankshares Inc.	$3,076	10%	90%	-25,3%
Corporación de Comercio del Patrimonio	$5,537	12%	88%	-42,9%
Banco Independiente Corp.	$19,442	11%	80%	-42,9%
Cullen/Frost Bankers Inc.	$51,246	11%	80%	-22,2%
Hilltop Holdings Inc.	$17,029	11%	49%	2,7%
Águila bancorp inc.	$11,089	12%	29%	-57,7%
Fuente: Keefe, Bruyette & Woods, FactSet, Marketwatch, Portafolio

¿Cuánto tiempo puede extenderse la crisis?

Varios expertos ya han llamado la atención sobre el hecho de que los balances de los bancos regionales estadounidenses ya tienen demasiados préstamos relacionados con bienes raíces comerciales, pero entre ellos también hay una proporción significativa de préstamos de baja calidad, es decir, préstamos que conllevan un alto riesgo. en sí mismos. Aunque la situación no es tan grave ahora como lo era en 2008, Las deficiencias regulatorias estadounidenses han resurgido tras las quiebras bancarias de los últimos meses. Afortunadamente, las condiciones de préstamo son más estrictas que antes, así como la cartera de préstamos inmobiliarios comerciales en proporción al PIB. disminuyó del 25% al ​​17%, por lo tanto, la crisis de este año plantea una amenaza un poco menor.

Sin embargo, puede ser motivo de preocupación que, según la Asociación Estadounidense de Banqueros Hipotecarios, es

casi una cuarta parte de los préstamos tomados para edificios de oficinas deben refinanciarse en 2023 con tasas de interés mucho más altas,

que, además de la disminución del rendimiento, no es seguro que todos los propietarios puedan pagar. Los funcionarios de la Fed y Jerome Powell enfatizan que el colapso de SVB y Signature Bank fue solo un caso atípico, y su quiebra no tuvo nada que ver con bienes raíces. Mirando al prestamista de bienes raíces comerciales más grande de EE. UU., las métricas de Wells Fargo no muestran signos de problemas. Las cancelaciones de los préstamos inmobiliarios comerciales del banco fueron menores en general, y la proporción de préstamos morosos incluso disminuyó.

Sin embargo, según muchos, debido a las dificultades de refinanciamiento, los procesos que llevarán a los bancos más pequeños a una situación cercana a la quiebra podrían reiniciarse pronto. La situación de los bancos nacionales es algo mejor, escribimos sobre la estabilidad del sector húngaro con más detalle aquí.

Fuente de la imagen de portada: Getty Images