Los apartamentos y las hipotecas son muy caros en la República Checa. Calculadora en el interior

Además, la situación complica a los inversores más pequeños para quienes quieren vivir por su cuenta. En los últimos años, han comprado aproximadamente uno de cada dos apartamentos en edificios nuevos para alquilarlos, la mayoría de las veces a corto plazo a través de plataformas de Internet como Airbnb. Además, sus propiedades continuaron valorándose debido al aumento de precios.

Lo que debe saber sobre la crisis de la vivienda:

Los jóvenes viven lejos de vivir con sus propios hogares

Dentro de la UE, Chequia es uno de los países con una de las mayores proporciones de viviendas ocupadas por sus propietarios. Aproximadamente dos tercios de la población vive en su apartamento o casa. La generación más joven tiene las mismas ambiciones, a pesar de que ya no tiene dinero para su propia vivienda.

Crisis de la vivienda: ¿Por qué los pisos y los alquileres son tan caros en la República Checa?

Según una encuesta de datos de la EMA, más de un tercio de los checos están considerando comprar su propia vivienda. Además, las tasas de interés bajas récord o los ahorros más altos del período covid contribuyeron al interés en los pisos el año pasado. Y aunque las hipotecas ya no son tan ventajosas, el interés en ellas no está disminuyendo. Ser propietario de una vivienda es atractivo para los checos principalmente porque consideran más ventajoso pagar una hipoteca que un alquiler. En algunas áreas, el alquiler es incluso más alto que el pago mensual de la hipoteca.

Además, a los checos les gusta vivir donde trabajan, no les gusta viajar. Y por eso están dispuestos a invertir desproporcionadamente más en viviendas cercanas al trabajo que a perder tiempo en la carretera. Además, los precios de la vivienda están vinculados a las necesidades laborales. Donde contratan empleados, también hay apartamentos más caros, porque hay una mayor demanda de vivienda.

Las tasas hipotecarias están aumentando

Las propiedades inmobiliarias se están volviendo más caras, pero la gente todavía está obteniendo hipotecas sobre ellas. El interés en las hipotecas fue enorme en 2021. Por ejemplo, en marzo, según Fincentrum Hypoindex, la gente concertó préstamos hipotecarios por un monto de 44,7 mil millones de coronas.

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Sin embargo, el interés puede disminuir debido a las nuevas regulaciones del Banco Nacional Checo, que se reflejarán en los alquileres. Poco a poco, otros bancos están encareciendo las hipotecas. Las tasas de interés hipotecarias seguirán subiendo gradualmente. Los bancos no tienen ninguna razón para ofrecer hipotecas a bajo precio cuando hay tanto interés en ellas. Se puede esperar que las hipotecas se vuelvan más caras y el interés en ellas se enfríe gradualmente.

Según el Instituto de Inversión Estratégica de la Universidad de Economía, habrá un aumento de personas alquiladas, especialmente en Praga y Brno. La mayoría de las ciudades de Europa occidental han experimentado la misma evolución en el pasado.

Por qué los precios siguen subiendo

Conseguir una vivienda nueva es muy costoso. El ciudadano de Praga tiene que ganar aproximadamente un apartamento nuevo durante unos catorce años. Los precios son altos debido a la falta de pisos y casas y el proceso de nueva construcción es extremadamente largo.

En la clasificación del Banco Mundial, que evalúa la complejidad y la duración de los procedimientos de construcción, la República Checa ocupa el puesto 157 entre 190 países en el mundo. Es similar a los países en desarrollo. En la República Checa, la duración media de los procedimientos de construcción es de unos 5,5 años. Es menos para casas unifamiliares, por el contrario, para edificios de apartamentos en ciudades más grandes como Praga, este proceso lleva más de diez años.

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Además, el año con coronavirus trajo incrementos de precios inesperados. Las casas prefabricadas se encarecieron en casi una quinta parte. Pisos más antiguos en Praga en un quince por ciento. Las cabañas en las Montañas Gigantes también se venden por un cuarto más caras. “A esto se sumó el miedo a la inflación inminente, por lo que la demanda aumentó enormemente”, señala Vladimír Zuzák, director de Maxima Reality.

Debido a que en ese momento se volvió aún más importante para los checos vivir por su cuenta, hubo un salto en los precios de las propiedades inmobiliarias, especialmente en Praga y Brno. Esto sorprendió a muchos expertos que esperaban la tendencia opuesta durante la pandemia.

Vivienda propia o alquilada.  Las preferencias están cambiando

En Brno, los precios inmobiliarios incluso aumentaron dos veces más rápido que en Praga. Según datos del sitio web realitymix.cz, los precios inmobiliarios en Praga aumentaron un 2,9 por ciento de marzo a mayo de 2021, mientras que en Brno aumentaron un 6,9 por ciento.

Así como los apartamentos y las casas se vuelven más costosos, también lo hace el material de construcción. Es posible construir por menos, pero la gente está dispuesta a pagar altos precios por el material, por lo que las empresas no se vuelven más baratas, dice el desarrollador Michal Šourek, director del estudio de arquitectos MS. Por lo tanto, los precios de la vivienda se disparan no solo por las obras y los materiales de construcción más costosos, sino también por los especuladores que compran apartamentos en el mercado.

Apartamentos de inversión

Además, los apartamentos son una inversión muy interesante y estable, por lo que mucha gente prefiere quedarse con ellos en lugar de vender inmuebles. Sin embargo, no se trata solo de particulares, sino también de grandes inversores. Según la agencia inmobiliaria Lexxus, una cuarta parte de los nuevos pisos que se construirán en Praga están siendo comprados por inversores que los compran en preventa no pública. Los apartamentos ni siquiera entrarán en ofertas públicas. Actualmente, muchos expertos ven la adquisición de inmuebles para inversión como una de las principales razones por las que no hay viviendas disponibles en la República Checa.

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Son estas ofertas de inversión no públicas las que permiten a los inversores y desarrolladores iniciar rápidamente nuevos proyectos y así reconsiderar su política de precios. Un inversor típico es una persona física móvil que compra repetidamente. No es una excepción que dicho inversor compre cinco o más pisos al año en Praga.

Otro problema es que los pisos de inversión a menudo quedan vacíos. Esto bloquea los pisos, lo que conduce a un mayor recalentamiento del mercado inmobiliario y al alza de los precios, especialmente para una persona que no quiere nada más que una vivienda.

Resolviendo la crisis de la vivienda

A pesar de la crisis de la vivienda en la República Checa durante varios años, los políticos no prestaron mucha atención a la solución. Sin embargo, se pueden registrar algunos intentos.

Compra de apartamentos a particulares

El liderazgo de las ciudades y municipios, que hace más de dos años en las elecciones municipales apuntó a solucionar la crisis del mercado de la vivienda, encontró la manera de ampliar el parque habitacional comprando a particulares a través de subsidios estatales. La ciudad paga una décima parte del monto total, el estado paga el resto dentro del subsidio. De acuerdo con las reglas del programa de subvenciones, el ayuntamiento puede comprar un apartamento por un máximo de un millón de coronas y no puede utilizar más de trece millones de coronas en tres años.

Por supuesto, comprar apartamentos a particulares no solucionará la crisis de la vivienda y son inutilizables en ciudades como Praga con los apartamentos más caros del país. Las ciudades y municipios se inclinan cada vez más a comprar antiguos albergues u hoteles abandonados. A finales de 2020, Praga lanzó un concurso público en el que personas y empresas pueden ofrecer edificios de apartamentos o instalaciones de alojamiento. La ciudad quiere convertirlos en pisos municipales.

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Cooperación con inversores

Otra opción para la obtención de pisos municipales o al menos de equipamientos cívicos es la colaboración con inversores en nuevos proyectos. Los desarrolladores están preparando todos los nuevos distritos, por ejemplo, en Praga, Brno, Pilsen, Písek o České Budějovice.

“La cooperación con los desarrolladores depende de las condiciones. Si se construye un distrito en el que hay pisos caros e inaccesibles, entonces no tiene sentido”, dice Vít Lesák, director de la Plataforma de Vivienda Social.

“Si, por ejemplo, la ciudad cede terrenos y se pone de acuerdo con los promotores para que parte de los pisos se le entreguen a la ciudad, o hay una condición para quién son los pisos, entonces tiene sentido”, agrega. Sin embargo, esto aún no se ha logrado en mayor medida.

El sociólogo Dan Ryšavý de la Universidad Palacký en Olomouc ve una serie de herramientas mediante las cuales el gobierno puede proporcionar viviendas asequibles. “Es precisamente el estado el que puede establecer reglas y condiciones que podrían borrar al menos parcialmente el toque de algo inestable y poco confiable de las viviendas de alquiler”, piensa Ryšavý. “Sin embargo, ajustar los impuestos para fomentar los arrendamientos a largo plazo a expensas de los pisos vacíos propiedad de los especuladores requiere voluntad política y coraje”, dijo.

Los alquileres aumentan a medida que los pisos suben de precio

El aumento de los precios de los apartamentos se refleja lógicamente en el monto del alquiler. A largo plazo, según Jan Hrubý, director ejecutivo y vicepresidente de RE / MAX, los alquileres están aumentando. En los últimos diez años, los alquileres se han incrementado en un setenta por ciento. Además, las preferencias y opciones sobre cómo las personas pueden o quieren vivir están cambiando. La pandemia y la posterior recesión económica no afectaron al mercado de la vivienda. Los precios de las viviendas de alquiler cayeron sólo temporalmente.

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Los alquileres cayeron durante la pandemia debido a la salida de turistas extranjeros que utilizan el servicio de Airbnb, así como a la ausencia de estudiantes en las ciudades más grandes. Para utilizar el espacio, los propietarios ofrecieron apartamentos a precios más bajos. Esto reactivó la demanda del mercado, por lo que las rentas comenzaron a subir nuevamente.

Crisis inmobiliaria en el extranjero

Sin embargo, no solo Chequia sino también otros países se enfrentan a una crisis inmobiliaria. Los Ángeles planea votar sobre un impuesto a la vivienda vacía en 2022 debido a problemas de vivienda. Hong Kong está considerando imponer impuestos a los desarrolladores de apartamentos para disuadirlos de acumular nuevos apartamentos. Irlanda está explorando sus posibilidades. Barcelona ha llegado a amenazar con apoderarse de los pisos vacíos a los propietarios, a los que pagaría la mitad del precio de mercado y luego alquilaría los pisos ella misma a precios asequibles. París triplicó el impuesto sobre el segundo apartamento en 2017.

Estos pasos están destinados a disuadir a las personas de depositar dinero en casas y departamentos en lugar de vivir en ellos. Los legisladores dicen que la tendencia está agotando las viviendas y empeorando la situación de las personas de ingresos bajos y medianos que desean alquilar una vivienda o comprar un departamento. Esperan que los impuestos recauden dinero para financiar viviendas asequibles o obliguen a los propietarios y a los ricos a ofrecer propiedades inmobiliarias en el mercado para alquilar.


Source: E15.cz by www.e15.cz.

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