Los esqueletos se están cayendo del armario: ¿podría colapsar el mercado de oficinas estadounidense?

El aumento de la tasa de interés del banco central fue rápido

El año pasado, la Reserva Federal, actuando como el banco central de los EE. UU., elevó las tasas de interés en un 4,5 por ciento, la última vez que fue tan alto en 2006. El mayor problema no es la altura de la tasa de interés, sino el período de tiempo durante el cual lo alcanzó

La figura muestra claramente que el nivel actual se alcanzó en aproximadamente un año,

que está cerca de un récord en comparación con las subidas de tipos de interés anteriores.

Sólo las subidas de tipos de interés de la década de 1980 fueron más drásticas, cuando el banco central elevó los tipos de interés del 14 al 20 por ciento, es decir, en 6 puntos porcentuales en 3 meses. Esto llevó a los EE. UU. a la mayor crisis económica vista desde la Segunda Guerra Mundial (del 14 por ciento de crecimiento del PIB nominal, la expansión económica cayó al 3 por ciento), y la tasa de desempleo también aumentó al 10 por ciento. Aunque las tasas de interés actualmente no son tan altas como entonces, todavía vemos que la economía está bailando sobre hielo delgado. Históricamente, uno de los precursores más fiables de la recesión es la inversión de los títulos públicos estadounidenses a dos y diez años. Antes de la quiebra del banco SVB, se hundió a una profundidad de más de 100 puntos básicos, pero incluso ahora el bono del gobierno a dos años rinde 50 puntos básicos más que el de diez años. El mercado está valorando actualmente una subida de tipos de 25 puntos básicos. Aunque mucha gente ya está esperando el recorte de la tasa de interés, o lo considera apropiado, es importante pensar en las consecuencias de la quiebra del banco. Para salvar a los depositantes, la Fed está inyectando una vez más cientos de miles de millones de dólares de liquidez en el sistema, pero los bancos pueden rechazar los préstamos, lo que puede tener el efecto contrario, por lo que el efecto inflacionario de esto no está claro, sin embargo, si la Fed aumenta los 25 puntos básicos la semana que viene, podría ser la última.

Puede haber problemas en el mercado inmobiliario

Por el momento, veo el mayor problema en el mercado inmobiliario. El mercado inmobiliario comercial de $ 21 billones está bajo una presión significativa debido a las tasas de interés más altas y el aumento del trabajo desde el hogar. Los edificios de oficinas están en mal estado debido a que la tendencia de trabajar desde casa después de la pandemia afecta los ingresos, mientras que la deuda de $ 92 mil millones vence este año, que los desarrolladores solo podrán refinanciar a niveles más altos.

El destino de los edificios de oficinas debe abordarse desde varios ángulos. Durante la pandemia, la mayor parte del mundo se mudó de oficinas previamente abarrotadas y continuó sus actividades desde casa. Esto se reflejó en los índices de ocupación de las oficinas, lo que demuestra

que incluso después de la pandemia, los edificios de oficinas estadounidenses solo tienen alrededor del 50 por ciento de ocupación.

Esto significa que los ingresos de las empresas de desarrollo inmobiliario disminuirán y, por lo tanto, la tasa de cobertura de intereses disminuirá. es decir, no podrán pagar los intereses de los préstamos a lo largo del tiempo.

Y si examinamos el futuro de los edificios de oficinas desde el punto de vista de los costes, también encontramos signos de preocupación. Las deudas por valor de $ 92 mil millones vencerán este año y $ 58 mil millones el próximo año. Estos préstamos se sacaron a niveles más favorables, cuando todavía podíamos hablar de tipos de interés cercanos a cero, sin embargo, siguiendo los esfuerzos del banco central, las empresas podrán refinanciar estos préstamos mucho más caros. Mientras que hasta ahora pagaban, digamos, un 2 por ciento de interés, ahora pueden pagar hasta un 6-7 por ciento según los nuevos contratos. Por lo tanto, solo quedan unas pocas opciones para estas empresas. O no hacen los pagos de intereses o refinancian el préstamo a tasas de interés más altas. Por supuesto, también es posible, como lo está haciendo cada vez más gente, convertir oficinas en apartamentos, o renovarlas y modernizarlas (las empresas prefieren alquilar oficinas con mejores valoraciones). Sin embargo, para estas soluciones es importante que las empresas tengan liquidez libre, que normalmente no tienen. Entonces, aquellas empresas que no pueden implementar ninguna de las dos soluciones simplemente no continúan pagando los intereses del préstamo. La refinanciación también plantea un problema importante. La mayoría de la gente no esperaba la pandemia ni que se desataría la inflación, por lo que construyeron o compraron estos edificios de oficinas con hipotecas a tipo de interés variable. El 48 por ciento de los préstamos hipotecarios existentes son préstamos con tasas de interés variables. Aquellas empresas cuyos préstamos vencen este año y el próximo están en problemas, sin embargo, aquellas cuyos préstamos vencen recién en 2025 y después probablemente puedan salvarse, ya que se espera que la tasa de interés sea mucho más baja para entonces, lo que significa mejores condiciones de refinanciamiento.

Se espera que la combinación de menores ingresos operativos generados por los edificios de oficinas y mayores costos de financiamiento, si persisten, reduzca aún más el valor de estas propiedades con el tiempo. Las primeras señales son que los retrasos en los edificios de oficinas están comenzando a aumentar. Si bien estas tasas de incumplimiento actualmente son bajas, están aumentando.

Este año, la firma de inversiones PIMCO no pagó los intereses de un préstamo de 1.700 millones de dólares, lo que sacudió al sector. Veo menos riesgo para los edificios de oficinas de categoría “A”, ya que sus propietarios son más estables y el monto gastado en el alquiler de las oficinas es insignificante en la estructura de costos de los inquilinos. Por otro lado, los edificios de oficinas de categoría “B” y “C” muestran una disminución mucho mayor en su utilización. Según pronósticos recientes para fines de la década, treinta y un millones de pies cuadrados de espacio para oficinas estarán desocupados, lo que equivale al 70 por ciento del espacio para oficinas de la ciudad de Nueva York. La situación se está volviendo cada vez más tensa, ya que el 17 por ciento de todo el espacio de oficinas estadounidense está actualmente vacante.

Ya puedes ver que el número de retrasos en la devolución de hipotecas va en aumento, pero aún no es significativo a nivel económico. Los datos también muestran claramente que el stock de préstamos de bienes raíces comerciales está en un nivel récord, por lo que posiblemente si algunos préstamos fracasan, probablemente podría ser un problema mayor, ya que según el principio de la cucaracha, si una empresa no puede pagar su hipoteca, es probable que varios de esos esqueletos se caigan del armario. Los prestamistas son cada vez más cautelosos en sus decisiones de financiación y prefieren cada vez menos la financiación de edificios de oficinas más antiguos, y la venta de valores respaldados por hipotecas también disminuyó sobre una base anual.

Como resultado de las altas tasas de interés, el valor de los inmuebles ha caído enormemente, los inmuebles de oficinas han experimentado una devaluación del 25 por ciento en el último año, que es la mayor caída entre todos los tipos de inmuebles. Aunque los precios inmobiliarios cayeron, las transacciones de venta de edificios de oficinas estadounidenses cayeron un 76 por ciento en enero sobre una base anual, por lo que está surgiendo una percepción de aversión al riesgo, es decir, más aversa al riesgo de los bienes raíces comerciales.

Cada vez puedes leer más sobre los despidos actuales en las noticias, especialmente en el sector tecnológico. En el último año, aproximadamente cuatrocientas mil personas han sido despedidas por estas empresas en Estados Unidos. Alrededor del 8 por ciento de todo el mercado laboral trabaja en el sector tecnológico, donde la tendencia de trabajar desde casa controla cada vez más la cultura del lugar de trabajo. Esto también aleja el agua del molino de los edificios de oficinas. Empresas como Meta han cedido cientos de miles de metros cuadrados de oficinas en el corazón de Nueva York después de que ya no las necesitan, y podemos ver cada vez más ejemplos similares en la prensa.

¿Cómo buscarlo?

El punto del artículo se ve amenazado por varias cosas. Si el banco central comienza a reducir las tasas de interés en gran medida, tendrá un efecto positivo en el mercado de edificios de oficinas, ya que el costo de refinanciamiento disminuirá. Sin embargo, no hay muchas posibilidades de que esto suceda, ya que si bien la presión inflacionaria está mejorando, el aumento actual de precios del 6 por ciento todavía está muy lejos del nivel del banco central del 2 por ciento. Actualmente, el mercado espera que el primer recorte de la tasa de interés sea en julio, cuando pueda reducir la tasa de interés clave en 25 puntos básicos. Pero si nos enfrentamos a un camino de mayor reducción de tipos de interés, la cultura de las empresas ha cambiado y cada vez hay menos necesidad de oficinas, y las empresas necesitan cada vez menos espacio como resultado del trabajo flexible.

Pero quizás lo que más le interese al lector es cómo puede aprovechar esta oportunidad potencial y unirse a inversores como Carl Icahn. Es importante que las propiedades renovadas y de categoría “A” generalmente puedan tener un buen desempeño este año, ya que los inquilinos son en la mayoría de los casos empresas globales y los propios desarrolladores son más estables. Sin embargo, aquellos que poseen propiedades inferiores o más antiguas ofrecen excelentes oportunidades a corto plazo. Dado que apostar contra acciones es una operación más arriesgada, existen ETFs especializados, o fondos cotizados en bolsa, con los que podemos jugar nuestra apuesta contra el mercado inmobiliario.

Sin embargo, estos ETF combinan todos los tipos de propiedades en uno solo.

Inversores como Carl Icahn apostaron al colapso del mercado de oficinas principalmente a través de productos más complicados (CDS: credit risk swaps), que no están disponibles para los pequeños inversores.

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