Mercado inmobiliario húngaro: ¿que nos enseña la historia sobre los precios?

Durante seis años, el mercado de la vivienda, es decir, el precio de la vivienda nacional, ha aumentado enormemente. La pregunta surge con razón en muchos: ¿se puede sostener el aumento ininterrumpido o puede simplemente descender? En la búsqueda de una respuesta, el pasado puede brindarnos muchas lecciones. Al examinar los eventos de los últimos 30 años, podemos juzgar el futuro cercano de manera significativamente diferente.
La siguiente figura muestra los cambios de precios del mercado inmobiliario nacional durante los últimos 30 años con base en los datos del CSO y el MNB.

Al observar las cifras, nuestros principales hallazgos, teniendo en cuenta el mercado crediticio y la dinámica de desarrollo económico del período dado, son los siguientes:

  • Después del cambio de régimen, podemos ver un aumento continuo hasta 1998, pero durante este período la inflación en el país fue muy fuerte.
  • En el otoño de 1998, la crisis rusa trae el momento de experimentar para los inversores nacionales; también puede perder en el mercado de valores. Con el fin de la edad de oro del mercado de valores nacional, enormes activos fluyen hacia el mercado inmobiliario, que en su calidad da como resultado una nueva dinámica de precios. Durante los próximos cinco años, los precios subirán una media del 21% anual. (Luego, en 1998, llega el momento en que piden 80.000 HUF por metro cuadrado para un apartamento usado promedio en Budapest).
  • La economía húngara, que se vio muy afectada por la quiebra del estado ruso a principios de la década de 2000, se encuentra en una era de crecimiento anual del PIB del 4-5%. (Y no por casualidad, los bancos se están volviendo masivos proporcionar préstamos hipotecarios a particulares.)
  • Esta ola se verá reforzada poco después de la aparición de los préstamos en florines subvencionados.
  • Unos años más tarde, el gobierno tiene la intención de reducir los gastos presupuestarios significativos en préstamos de forint subsidiados y endurecer las condiciones. (Esto es importante: el préstamo de forint subvencionado no se retirará, solo se endurecerán las condiciones).
  • Es precisamente debido a este endurecimiento que los bancos ven una oportunidad para lanzar préstamos en moneda extranjera (sin pensar que el tipo de cambio del forint pueda colapsar debido a la crisis económica histórica). Y los préstamos hipotecarios en moneda extranjera, principalmente en francos suizos, son un nuevo combustible para el mercado y los precios siguen aumentando.
  • El aumento de precio nominal desde 1990 terminará a finales de 2008, cuando la quiebra de Lehmann Brothers desencadene una enorme crisis financiera internacional. Los próximos 6 años en el mercado inmobiliario húngaro se centran en la caída de los precios. Sin embargo, a pesar del hecho de que la crisis internacional, que no se ha experimentado desde 1929, se ve agravada por un desafortunado préstamo acumulado en moneda extranjera en Hungría (aderezado con tasas de interés variables), los precios de la vivienda no caen, caen solo moderadamente durante dos años, y los próximos cuatro años son lentos.
  • La inversión de tendencia se producirá en 2014/2015. Primero, el surgimiento de una demanda que se ha frenado durante años y el inicio paulatino de las compras de los inversores lanzarán lentamente el mercado inmobiliario, y a partir de 2015 el gobierno y el MNB forzarán la recuperación del crédito, diciendo que sin él el La economía nacional será más difícil de crecer. Una era terminará en 2015, los préstamos en moneda extranjera se convertirán en florines (lo cual es una decisión especialmente buena después), y luego se introducirá un nuevo elemento de apoyo para la compra de vivienda, el Descuento de creación de viviendas para familias, CSOK.
  • En 2015, los préstamos se reanudarán en un entorno cualitativamente nuevo: el MNB regulará centralmente el monto del préstamo en relación con el valor de la propiedad al contratar un préstamo hipotecario (esto es ratio de cobertura crediticia, LTV) y el porcentaje de los ingresos comprobados que puede cubrir la amortización mensual del préstamo (Reembolso proporcional a los ingresos, el llamado indicador JTM). Con uno de los marcos más estrictos de Europa, los préstamos hipotecarios bancarios podrían reanudar el crecimiento.
  • En este momento, en línea con los desarrollos internacionales, el MNB también comenzará a recortar una tasa base fuerte, cuya etapa final es una tasa base del 0,6%. A través de las actividades del MNB, no solo la tasa de interés clave, sino también todas las tasas de interés importantes para los préstamos comienzan a caer drásticamente.
  • El resultado de los anteriores es que después de 2017-2018 fue posible obtener préstamos en HUF a una tasa de interés más favorable que los préstamos en francos suizos anteriores a una tasa de interés fija (!!!).
  • La baja inflación (entonces todavía), un nivel invisible de tipos de interés en el lado de la inversión y un mercado inmobiliario en auge a través de Airbnb han empujado uniformemente una parte significativa del dinero libremente invertible hacia el sector inmobiliario.
  • En 2019, un barril de petróleo más pequeño entró en el ya brillante mercado: se liberó el préstamo de Baby Waiting, cuyo discreto encanto y especial atractivo viene dado por el hecho de que el préstamo contratado está libre de intereses y puede ser utilizado en un 75% como fondos propios para la compra de un inmueble. El préstamo para bebés en espera de 10 millones de HUF por lo tanto, representó inmediatamente 7,5 millones de HUF de fondos propios a cualquier pareja que pretenda tener un hijo en el futuro. (En este punto, el lector, que también es sensible a los detalles y tiene una vena analítica, puede notar que el uso del Baby Waiter como un medio autosuficiente facilita mucho las estrictas condiciones de préstamo previas de la MNB).
  • En la primavera de 2020, la primera ola de COVID también llegará a Hungría. El entorno impredecible traerá una caída del 5-7% en los precios en el mercado de la vivienda. Sin embargo, este es solo un estado temporal. A medida que se conozcan más o menos las características de la epidemia de COVID, los aumentos de precios en el mercado de la vivienda se reanudarán de inmediato.
  • A principios de 2021, en la 3ª ola de COVID (que se asocia con la mayor parte de la morbilidad y la mortalidad), ya no hay rastro de caídas de precios; disponible desde principios de año apoyo a la renovación, el nuevo préstamo de rehabilitación subvencionado, az exención de derechos y el nivel de IVA descontado recurrente vuelve a generar un aumento explosivo de precios.
  • Si miramos los paralelos históricos, se puede afirmar que el aumento de los precios inmobiliarios tanto en el período 1998-2003 como en el período 2015-2021 superó la inflación en un 12%. Vale la pena poner todo esto en un contexto financiero: un aumento del precio del 12% por encima de la inflación supera significativamente el nivel de rendimiento promedio (por encima de la inflación) de los mercados de valores.
  • Hemos llegado a la tabla hasta el día de hoy. En el mercado inmobiliario, hay nuevas emociones disponibles a través del Programa de creación de viviendas ecológicas y viviendas de nueva construcción de bajo consumo. el crédito verde causará pronto. (¡¡El monto de este último puede ser de hasta 70 millones de HUF !!) El préstamo verde estará disponible a partir de octubre y estará vinculado a un También un préstamo CSOK al 0%. (Dependiendo del número de niños, esto puede significar una fuente adicional sin intereses de 10 millones de HUF o 15 millones de HUF adicionales para la compra de una casa).
    Si desea ver qué tasa de interés le darían los bancos por un préstamo hipotecario en este momento, puede verificar esto rápidamente. La calculadora de préstamos hipotecarios más compleja de Hungría, o puede utilizar la siguiente calculadora simplificada:


Source: Ingatlanhírek by ingatlanhirek.hu.

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