¿Qué pasa si el copropietario impide la venta de bienes raíces?

Si la relación con los copropietarios de un inmueble deja mucho que desear, puede resultar extremadamente difícil venderlo. Foto: Veiko Tykman

Vender un inmueble de propiedad compartida puede ser problemático si uno de los propietarios se muestra reacio a venderlo. Las disputas entre copropietarios pueden durar años. La situación es difícil, pero en general tiene solución, dicen los expertos.

Äripäev publica la historia de una mujer de 30 añosquien enfrentó un problema similar por su propia experiencia. Según la trama, llamaremos a la heroína, debido a una serie de circunstancias, que quiso permanecer en el anonimato, Johanna.

Todo comenzó muy bien: Johanna conoció a un joven y pronto la pareja decidió mudarse y comenzar una vida juntos. Johanna y su novio ganaron dinero para comprar una propiedad inmobiliaria en Australia. Al regresar a casa, compraron un apartamento sin préstamo bancario y lo registraron como copropiedad.

Johanna ni siquiera podía imaginar que la felicidad fuera tan fugaz. Poco después del nacimiento del niño, dijo, el hombre se volvió agresivo. Una vez que Johanna hizo sus maletas, tomó al niño y regresó con sus padres para comenzar una nueva vida. El hombre siguió viviendo en un apartamento comprado conjuntamente.

Cuando Johanna le ofreció a su excompañero de habitación vender el apartamento, él accedió de inmediato, pero al mismo tiempo quiso hacerlo sin un intermediario. La propia Johanna colocó un anuncio de venta y aparecieron los primeros compradores potenciales.

“Después de que nos separamos, la comunicación entre nosotras se volvió más normal y me alegré de que llegamos a un acuerdo”, explicó Johanna.

Compradores aterrorizados

Cuando Johanna llevó a los primeros compradores al apartamento, el hombre estaba en casa. Les dijo a extraños que en realidad iba a hacer las paces con Johanna y comenzar una vida con ella nuevamente. En el mismo piso. Y si de repente no funciona, amenazó con destruir el apartamento y ponerlo patas arriba.

“Vi cómo la gente estaba horrorizada al darse cuenta del tipo de problema que enfrentaba”, dijo Johanna.

Maya Dalyaev, Gerente de propiedad residencial en Colliers

No tiene sentido iniciar una venta de bienes raíces si no hay consenso y continúan las disputas sobre dinero, bienes muebles y otras cosas.

La mujer decidió recurrir a la ayuda del corredor, pero la situación se repitió una y otra vez: el hombre dejó entrar a los compradores, acompañado del corredor, y luego montó el mismo espectáculo. Algunos compradores abandonaron el trato de inmediato, mientras que otros comenzaron a reducir agresivamente el precio.

Como sugirió Johanna, el novio inicialmente aceptó la venta solo para volver a verla e intentar influir en ella de esta manera. Como resultado, Johanna tuvo que abandonar la idea de vender el apartamento.

“No tengo poder sobre él. Ahora solo pienso en cómo vivir mi vida y criar a un hijo ”, dijo la mujer.

Los negociadores ayudarán

Maya Dalyaev, directora de bienes raíces residenciales en Colliers, tiene 18 años de experiencia en corretaje de bienes raíces. Ella enfatiza que cuando se vende una propiedad conjunta, los acuerdos entre propietarios son fundamentales.

“No tiene sentido iniciar la venta de bienes raíces si no hay consenso y continúan las disputas sobre dinero, bienes muebles (muebles, cortadoras de césped, rastrillos-palas) y otros”, dijo Dalyaev.

La experiencia ha demostrado que el período de venta de estas propiedades suele ser muy largo y el precio final suele ser mucho más bajo que el precio de mercado.

Si no se puede llegar a un acuerdo, Dalyaev ofrece utilizar la ayuda de negociadores, quienes, dice, brindan a los clientes consejos y recomendaciones prácticos, basados ​​en hechos, en lugar de basados ​​en emociones.

Puedes actuar a través de la corte

Si uno de los propietarios quiere vender la propiedad comprada conjuntamente y el otro no, puede intentar conseguir la venta a través de los tribunales, dice Ramil Pärt, socio del bufete de abogados Triniti.

Según él, una de las posibles soluciones es acudir a los tribunales para exigir la terminación de la propiedad conjunta. En este caso, durante el juicio, se realiza una valoración pericial para determinar el valor de la propiedad. Como resultado, el tribunal puede decidir según cuál de los copropietarios (por ejemplo, el que realmente ocupa el espacio habitable en disputa) paga la otra mitad del valor de la propiedad.

En el caso de que el copropietario que vive en el apartamento no quiera venderlo o comprar la parte que pertenece a la otra parte, el juez puede ordenar la venta forzosa de la propiedad. El propietario del inmueble se convertirá así en el demandante partidario de su venta. Tendrá que comprar la parte del copropietario a un precio determinado por una decisión judicial. Luego tiene derecho a vender la propiedad como único propietario.

Socio de Triniti Ramil Pärt Foto: Liis Treimann

Si ninguna de las partes puede comprar la parte de la otra, y al mismo tiempo uno de los copropietarios sigue insistiendo en la venta del apartamento, el tribunal también puede decidir sobre la venta de la propiedad inmobiliaria, estableciendo una cierto precio por ello. En este caso, la propiedad se vende con la ayuda de un alguacil o de mutuo acuerdo. El dinero se distribuye proporcionalmente, teniendo en cuenta la participación de cada parte en la propiedad conjunta.

Por supuesto, si se trata de una venta forzosa por decisión judicial, no será posible vender la propiedad al precio de mercado.

Según Pärt, en cualquier caso, será mejor si los propietarios logran resolver pacíficamente sus diferencias y vender su propiedad por su cuenta, sin la ayuda de alguaciles. De lo contrario, el litigio y el proceso de venta amenazan con prolongarse durante varios años.

¿Que dice la ley?

Los métodos para rescindir la propiedad conjunta están previstos por la Ley de Derechos de Propiedad (§ 77 (2) LC), según la cual, en ausencia de un acuerdo entre los copropietarios, el tribunal decide sobre la obligación del demandante de compensar a los demás copropietarios por el valor de sus acciones en efectivo.

El tribunal también puede ordenar inmediatamente la venta de bienes raíces en una subasta abierta o en una subasta de copropietarios y la distribución de los ingresos entre los copropietarios de acuerdo con el tamaño de su participación.

Los bienes inmuebles adquiridos antes del matrimonio, heredados o donados son propiedad exclusiva de uno de los cónyuges, quien puede disponer de ellos a su discreción, sin solicitar el consentimiento de la otra parte.

Del mismo modo, uno de los cónyuges puede disponer de forma independiente de la propiedad conjunta, si así lo prevé el contrato matrimonial. En este caso, no se requiere el permiso del segundo cónyuge si estamos hablando, por ejemplo, de vender un inmueble o registrarlo como garantía de un préstamo.


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