Ventas preliminares e irregularidades urbanísticas y sanitarias

Ventas preliminares y abusos en la construcción

Te has suscrito a venta preliminar de una propiedad que no cumple con las leyes aplicables disposiciones de planificación urbana.

La carece de contrato de El declaración por parte del futuro vendedor respecto a la regularidad o irregularidad urbanística del edificio.

Como futuro comprador se pregunta si puede negarse a proporcionar la estipulación de la contrato final.

La pregunta que surge es: la acuerdo preliminar puede considerarse inválido debido a la falta de declaraciones sobre el regularidad urbana de la propiedad de conformidad con la ley no. 47 del 28 de febrero de 1985?

En este artículo trataremos los posibles remedios en caso de Abuso de edificios que ha sido silenciado por el vendedor y descubierto por el comprador antes de llegar a la firma de la escritura.

Para responder a esta pregunta es necesario ante todo hacer una premisa, a fin de enmarcar la naturaleza jurídica del precontrato e identificar sus características.

Contrato preliminar: ¿qué es y cuál es su función?

La acuerdo preliminar es una institución jurídica que no encuentra mucho espacio en el código civil. Las disposiciones que le conciernen son pocas y se refieren exclusivamente a la forma, la transcripción y la ejecución en forma específica.

La doctrina y la jurisprudencia se han ocupado de ello. Estamos ante, según la interpretación más tradicional, un contrato que produce efectos meramente obligatorio.

Con el contrato venta preliminar bienes raíces (o compromiso) las partes se comprometen a vender y comprar respectivamente, o celebrar un contrato futuro para la transferencia de la propiedad de la propiedad. El comprador también se compromete a pagar el precio acordado.

Se diferencia, por tanto, del contrato definitivo redactado ante notario, este último contrato de traducción del anuncio de propiedad efectos reales para lo cual rige el principio consensual, según el cual la cesión del derecho se produce con la única manifestación de la voluntad de las partes.

En esencia, el contrato preliminar es un acto preparatorio, diferente de la mera negociación, que sin embargo no produce los efectos reales como el contrato final.
De ahí surge la obligación, por parte de las partes, de concluir, en un momento posterior, el contrato destinado a transferir el derecho de propiedad.

Abuso del edificio: ¿es posible transferir la propiedad?

Después de detenernos en la naturaleza del contrato preliminar y los efectos que produce, podemos responder a la pregunta inicial. La sanción del nulidad todavía contrato de venta preliminar de una propiedad que presenta irregularidades desde el punto de vista urbanístico?

¿El comprador que descubra la abusividad del inmueble podrá por tanto solicitar la nulidad del mismo?

Examinando la legislación en la materia, destacamos que laartículo 40 de la ley n. 47 de 28 de febrero de 1985 establece la nulidad de actos inter vivos teniendo como objeto derechos reales, si la declaración sobre los detalles de la licencia, concesión para construir, concesión en amnistía o solicitud de amnistía no ha sido emitida por el enajenador.

Lo anterior es confirmado porartículo 46 del Decreto Presidencial 380/2001 que también se refiere a la nulidad de los actos inter vivos relativos a la transferencia o establecimiento o disolución de la comunidad de derechos reales, si los detalles del permiso de construcción o permiso en amnistía (calificaciones).

De una interpretación literal de la norma podemos ver que ambas disposiciones se refieren expresamente a inter vivos con efecto real (venta o donación). De ello se deduce que una propiedad con un Abuso de edificios grave no se puede transferir.

Dicho esto, el punto que aquí nos ocupa se refiere a la aplicabilidad o no de las disposiciones antes mencionadas al precontrato de compraventa de la propiedad abusiva, ya que no está expresamente mencionado por la ley.

Veamos qué dice el Tribunal de Casación al respecto.

Contrato preliminar: ¿se puede pedir la nulidad si el inmueble es ilegal?

Ciertamente, la pregunta relativa a irregularidades urbanísticas está en el centro del debate jurisprudencial y concierne a las distintas interpretaciones de la legislación que se ha marcado el objetivo de frenar el fenómeno de la actividad ilícita.

Según las últimas sentencias jurisprudenciales, la aplicabilidad de la sanción de El nulidad Alabama acuerdo preliminar parece estar excluido.

De hecho, la respuesta negativa fue dada por Tribunal de Casación, con oración no. 6191 de 5 de marzo de 2021, según la cual la nulidad a que se refiere el artículo 40 de la Ley 47 de 1985 falta de título clasificatorio, se aplica únicamente a los contratos con efectos de traslación y no a los de efectos obligatorios.

El contrato preliminar no excluye la posibilidad de regular la situación urbana de la propiedad ya que no se produce ninguna transferencia de propiedad hasta la firma de la escritura.

La cesión de las autorizaciones o la amnistía también puede producirse con posterioridad a la celebración del preacuerdo para que sea válida la escritura notarial posterior y no deba ejercitarse acción de nulidad.

Contrato preliminar: que hacer si la propiedad es ilegal

Dado lo anterior, lo que puede hacer el futuro comprador si descubre, tras haber concluido el compromiso, que el inmueble está afectado por irregularidades urbanísticas antes de la firma de la escritura?

Puede negarse a celebrar el contrato final y solicitarlo. terminación del contrato por defecto del vendedor?

Según una orientación de la Corte Suprema, a menos que el propio vendedor haya trabajado mientras tanto para obtener la amnistía antes de la escritura, el comprador tendrá otro recurso.

En caso de Abuso de edificios lo cual no es de poca importancia, en relación al valor de la venta, el comprador, si se constata el incumplimiento del vendedor, podrá solicitar la terminación del contrato y exigir el duplicar el depósito pagado.